Лицензия № 204 Комитета управления имуществом Вологодской области г.Череповец

Нюансы оформления документов на квартиру:

Остались в прошлом времена, когда главной проблемой при обмене, покупке жилья был подбор подходящего варианта. На первый план вышли более важные задачи - безукоризненное оформление прав покупателя на собственность, безопасность расчетов и юридические гарантии чистоты сделок. Дело в том, что за годы существования рынка недвижимости квартиры приобрели свою историю, и покупка недвижимости стала задачей сложной, подчас даже коварной. риелтеру приходится проводить целое следствие по проверке законности ранее заключенных сделок. Итак, спешить с заключением договора купли-продажи не стоит. Прежде выясните несколько важных деталей.

Полный ли набор документов предоставлен продавцом? Все ли они подлинные и правильно оформлены?

Через руки опытного риэлтера проходит множество правоустанавливающих документов, справок, он знает требования к их оформлению, поэтому поддельные документы или недочеты увидит сразу. Доверчивость покупателей не знает границ. До сих пор удаются аферы с квартирами, сдаваемыми в аренду: по поддельным документам квартиру продает не владелец, а квартиросъемщик. Не поленитесь проверить подлинность и действительность документов, удостоверяющих личность продавца. Выясните, не находится ли квартира (комната) под арестом, запретом на продажу, отсутствуют ли обременения, а также ограничения на распоряжение.

Сколько человек зарегистрировано в квартире (комнате) и являются ли они собственниками? Имеют ли право проживать в квартире?

Если сделки или цепочки сделок проходят через агентства, специалисты просматривают все этапы как документально (по юридическому освобождению жилья), так и по физическому освобождению. При покупке комнаты необходимо получить письменный, нотариально заверенный отказ всех соседей и муниципальных властей от первоочередного права покупки. Если на момент проведения сделки зарегистрированы или являются собственниками дети или одинокие пенсионеры, следует обратиться в органы опеки для получения разрешения на продажу квартиры.

Как часто менялись владельцы квартиры?

Чем больше сделок совершено с квартирой, тем больше вероятность возникновения спорных вопросов по ней, в том числе в судах. А это значит, что придется проанализировать все предыдущие договоры купли-продажи, дарения, свидетельства о наследстве и приватизации, а также все тонкости обменов с неприватизированными квартирами. Опытный риелтер совместно с юристом рассматривают обычные вопросы: не были ли ущемлены чьи-либо права, возникали ли нарушения при проведении сделок, оформлении документов или при прописке.

Есть ли в истории квартиры темные пятна, которые могут повлечь за собой признание сделки недействительной?

Сделка может быть даже через несколько лет оспорена в суде, если при приватизации в число собственников не были включены несовершеннолетние дети, если распоряжение квартирой совершалось от имени собственника по доверенности, если собственник квартиры или лицо, зарегистрированное в ней, относится к так называемой группе риска (в нее входят одинокие инвалиды и пенсионеры, алкоголики, наркоманы, люди, страдающие психическими заболеваниями и состоящие на учете в медицинских учреждениях. Поэтому риелтер заранее просчитывает возможные осложнения и стремится обезопасить своих клиентов.

Дееспособен ли продавец, каковы причины продажи квартиры?

Суд признает сделку недействительной, если продавец докажет, что во время ее заключения он был постоянно или временно недееспособен, не отдавал отчета в своих действиях и не мог руководить ими, действовал без согласия попечителя, находился под давлением внешних обстоятельств, был введен в заблуждение. Во избежание этого полезно познакомиться с соседями, участковым инспектором: они могут дать много ценной информации о самом продавце, причинах продажи, о скрытых недостатках квартиры.

Могут ли в будущем появиться другие претенденты на вашу собственность?

К их числу относятся супруги, не дававшие письменного согласия на продажу квартиры (в том числе находящиеся в разводе, но состоявшие в браке на момент приобретения этой собственности), другие родственники; граждане, имеющие право проживать в ней, но на момент заключения сделки временно зарегистрированные по другому адресу (проходившие военную службу, находившиеся в местах лишения свободы, учившиеся в другом городе и т. д.); граждане, имевшие право на долю квартиры при получении наследства. Важно учитывать, что даже при наличии завещания часть недвижимого имущества переходит к наследникам по закону, круг которых достаточно широк. Определение потенциальных претендентов требует кропотливой работы по получению и анализу справок . Если существуют лица, имеющие право в будущем оспорить сделку и получить их письменное согласие невозможно, добросовестный риелтер настоит, чтобы клиенты отказались от покупки, несмотря на заверения продавца в отсутствии претензий со стороны отсутствующих лиц. Конечно, в случае расторжения сделки суд обяжет продавца вернуть полученную сумму. Но, как правило, выясняется, что деньги уже истрачены и будут возвращаться ежемесячно мизерными суммами из его официальной зарплаты или пенсии.

Сумеете ли вы беспрепятственно зарегистрироваться в квартире?

В организации, занимающейся управлением и эксплуатацией дома, нужно проверить, не предназначен ли дом под снос или реконструкцию. Небесполезно узнать, имеются ли у продавца задолженности по коммунальным и иным платежам.

Для квартир и комнат, доставшихся продавцу по наследству: законно ли составленное завещание, была ли внесена соответствующая запись в реестр, не ущемлены ли права прочих наследников?

В этой ситуации стоит узнать причину смерти наследодателя, дату составления им завещания, сопоставить эти даты и сделать выводы. Список мероприятий по проверке юридической чистоты квартиры можно продолжать до бесконечности, что обусловлено огромным количеством нюансов, ведь каждая квартира, как и человек, имеет свою судьбу. Этот перечень может быть дополнен в соответствии со сложившимися обстоятельствами, при проверке могут потребоваться дополнительные документы. Главная задача риелтера - выяснить все возможные основания для расторжения договора купли-продажи, а если возникают сомнения, уговорить клиента отказаться от сделки. Проверка документов и истории квартиры необходима, и лучше доверить ее профессионалам с хорошим стажем успешной работы. ваше душевное спокойствие и материальное благополучие того стоят.

назад