 |
 |
 |
 |
 |
Лицензия № 204 Комитета управления имуществом Вологодской области |
| г.Череповец |
 |
|
|
|
|
Вы решили вложить деньги в строящуюся недвижимость? Абсолютно правильное решение с точки зрения экономической целесообразности. Цены на жильё растут более чем на 30 % в год. Выкупив права на приобретение квартиры на раннем этапе строительства, после сдачи дома госкомиссии вы получите жилплощадь значительно большей стоимости (если цена 1 кв. м в строящемся панельном доме в конце 2002 г. составляла 900 долл., то в конце 2003 г. она возросла до 1300-1500 долл.). Однако высокой доходности сопутствует высокий риск убытков. За годы развития строительного рынка Москвы, Московской области, да и России в целом было немало случаев, когда граждане и юридические лица (инвесторы) теряли финансовые средства, вложенные в строительство объектов недвижимости. Причины были самые разные:
Защитой от подобных проблем является страхование финансового риска. Что это такое? Если вы, вкладывая деньги в строительство дома с целью получить в нем квартиру, по указанным ранее или по каким-то иным причинам не получаете обещанную жилплощадь в собственность, то в этом случае страховая организация возмещает понесенные вами убытки в размере потерянных по договору денег.
Известно, что вкладчик становится собственником не сразу. Ему приходится ждать некоторое время(иногда два, три года). За столь длительный период помимо перечисленных неприятностей могут произойти самые невероятные события.
При выборе страховой компании обратите внимание на срок договора страхования. Так как страховой тариф исчисляют за год, то чем больше срок страхования, тем выше тариф за весь срок. В зависимости от степени риска тариф может быть снижен. Срок страхования определяют обычно следующим образом: учитывают дату обещанной сдачи дома, включая возможную просрочку завершения строительства, и прибавляют время, которое будет потрачено на оформление права собственности (для Москвы это один год). Если при вычислении срока страхования прибавят не год, а четыре месяца, то большая часть возможных рисков (отсрочка сдачи дома в эксплуатацию, не предоставление права собственности) остается за рамками действия договора страхования.
Следует иметь в виду, что просрочка в два-три месяца является обычным делом и не означает, что вы "попали на долгострой". Требовать возврата денежных средств неразумно. Дом могут благополучно сдать госкомиссии с полугодовым отставанием от графика. Представим ситуацию: строительные работы затянулись на лишних четыре месяца, действие вашего договора страхования истекает - страховая защита прекращается. а риск долгостроя и двойных продаж остается. Вы можете потребовать пролонгировать договор страхования, но тариф изменится и явно в сторону увеличения. Таким образом, для Москвы оптимальным является срок страхования, указанный в договоре о привлечении финансовых средств, плюс один год.
При общении с сотрудниками страховой компании обратите внимание на то, какие требования они предъявляют к сделке, подлежащей данному виду страхованию, какие документы вы должны им предоставить. Например, если фирма берет на страхование только сделки с гигантами строительного и инвестиционного рынка, то, бесспорно, специалисты такой организации на рынке недвижимости ориентируются плохо. Соответственно финансовые резервы по данному виду страхования (из которых осуществляются выплаты страхового возмещения при наступлении страхового случая) незначительного объема. Для проведения правовой экспертизы финансового риска необходим комплект документов, которые эксперты должны собрать сами (а не привлекать к этому страхователя). Основная цель проведения подобной экспертизы - выяснить, насколько надежна и платежеспособна организация, как отзываются от ее деятельности, какова ее репутация в сфере соответствующего рынка.
Теперь о самом главном - о тарифах (плате за страхование). Размер тарифов в Москве колеблется от 1,5 до 3% за год страхования от суммы инвестиций в зависимости от степени финансового риска. При страховании финансового риска невозвращения вложенных инвестиций при отсутствии права собственности на объект недвижимости с указанием причин (банкротство, ликвидация контрагента) тариф составляет до 2% от суммы инвестиций. При полном страховании (формулировка страхового случая: "невозвращение вложенных инвестиций по договору о привлечении финансовых средств, при условии отсутствия права собственности на объект недвижимости по причинам, не зависящим от страхователя, в срок, предусмотренный договором страхования") - до 3% от суммы инвестиций.
Размер платы за страхование (страховой премии) изменяется в зависимости от степени финансового риска, поэтому по этому специалисты страховой компании должны подходить к каждой конкретной сделке с учетом специфических особенностей. Допустим, имеется риск не сдачи дома в указанный срок, риск долгостроя, риск не предоставления права собственности. Защита от этих рисков и есть предмет страхования финансовых рисков.
Какова процедура страхования финансовых рисков при покупке новостроек? Предположим, вы выбрали организацию, которая предлагает заключить договор той или иной формы с целью приобретения права на будущую квартиру. Специалисты страховой компании проведут полную правовую и финансовую экспертизу вашего варианта проекта договора, определяет реальный срок, когда вы можете рассчитывать стать собственником данной квартиры, проверят деловую репутацию ваших партнеров по инвестиционному процессу. При необходимости страховщик предпримет дополнительные действия, направленные на выяснение всех обстоятельств, которые могут отразиться на успешном завершении проекта. В случае отрицательного заключения экспертизы вам предоставят мотивированный отказ в заключение договора страхования. В этом случае от приобретения данного варианта лучше отказаться. При положительном результате экспертизы вы получите страховой полис.
От того, насколько правильно вы выберите страховщика, зависит степень защищенности ваших интересов. Престижность и авторитет страховой организации, а также популярность или известность, безусловно, имеют значение. Обратите внимание на состав учредителей организации - желательно, чтобы это были юридические лица (в этом случае финансовое положение более стабильное), на сумму уставного капитала - его размер должен быть внушительным. Для страховой организации таковым может считаться уставной капитал не менее 10 млн. долл., тем более что в изменениях и дополнениях к Закону об организации страхового дела, подписанному Президентом 10 декабря 2003 г., размеру уставных капиталов страховых организаций придают существенное значение.
Группа специалистов, занимающихся страхованием финансовых рисков, должна иметь большой опыт работы. Данный критерий оценки имеет важное значение. Бесспорно, такие специалисты объективно и адекватно рассмотрят ваше участие в инвестиционном проекте; дадут точный ответ, стоит ли вкладывать деньги в его реализацию. Если они не советуют этого делать, положитесь на их мнение. Благодаря немалому опыту работы в сфере страхования сделок с недвижимостью, в частности, при страховании финансовых рисков, они отлично ориентируются на рынке недвижимости и могут порекомендовать надежные организации.
Следующий немаловажный момент - реальность правил страхования финансовых рисков, на основании которых компания осуществляет страхование. Правила - необходимое приложение к договору страхования. Проанализируйте формулировку страхового случая, то есть события, при наступлении которого осуществляют страхование. Как определяют размер ущерба, порядок и условия выплаты страхового возмещения? Страхование можно считать реальным и полным, если вне зависимости от того, по каким причинам не возвращаю вложенные инвестиции при отсутствии права собственности на объект недвижимости, у страховщика возникает обязательство возместить потерянные финансовые средства. Формулировка "страховым случаем является неисполнение договорных обязательств" абстрактна и требует расшифровки. В правилах страхования финансового риска дают разъяснение, что является страховым случаем. Возможна ситуация, при которой за два года страхования может быть тариф 2% от суммы инвестиций, а возможно, что страховой тариф составит 2,5% за один год.
